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2006年5月17日,国务院提出六条关于楼市调控的针对性举措,旨在通过有效的宏观调控,稳定房价,让更多人居者有其屋,构建和谐社会。其中重要的举措之一是“完善房地产统计和信息披露制度,增加市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。”正是由于市场信息不对称、不公海、不透明,造成房地产市场的不透明,市场关联方在浑浊的状态下进行选择和决策。准确的数据信息不仅能帮助企业进行科学投资决策,也能指导消费者作出理性的购买判断。

因此,中国房地产指数系统办公室、中国指数研究院于2006年7月1日在中国社会科学院召开“数字推动中国地产和谐发展高峰论坛暨2006中国房地产指数系统城市典型指数样本项目发布会”。大会旨在解读“国六条”及细则,使市场主体正确理解新政,把握政策脉搏;运用中国房地产指数系统多年得数据信息研究,系统解析2006中国主要城市房地产的发展趋势;探讨开发企业如何利用数据进行科学的决策,引领市场;确立主要城市各区域市场典型项目,为置业、投资者提供参考和指导,引导房地产市场的健康发展,共同构建和谐社会。

▲ 论坛嘉宾:

莫天全先生 中国房地产指数系统秘书长、中国指数研究院院长
  黄 瑜女士 中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长
  汪 勇先生 中国指数研究院研发中心总经理
  陈  晟先生 中国指数研究院华东分院副院长
  张 勤女士 国家税务总局地方税务司处长
  袁美绒女士 上海恒舜置业有限公司市场总监
  杨梓誉女士 北京首创新资置业有限公司总经理助理   
  王文生先生 北京方恒房地产开发有限公司副总经理
  胡爱社先生 湖北长源房地产开发有限责任公司副总经理
  曾德专先生 上海舟基(集团)有限公司策划总监
  王国刚先生 中国社会科学院金融研究院副所长

▲ 以下为现场实况报道

 现场直播:数字推动中国地产和谐发展高峰论坛
图为论坛会议现场

【主持人】女士们、先生们,大家早上好!我是中国指数研究院的杨帆,非常高兴主持数字推动中国地产和谐发展高峰论坛暨2006中国房地产指数系统城市典型指数样本项目发布会。首先请允许我来介绍一下到会的各位嘉宾,他们是中国房地产指数系统秘书长、中国指数研究院院长莫天全先生,中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士,国家税务总局、定理税务司处长张勤女士,中国社会科学院金融研究所副所长王国刚先生,还有上海、广州、深圳、重庆、武汉等地的开发商朋友们以及媒体朋友们,感谢你们的光临,下面有请中国房地产指数系统系统秘书长莫天全先生致开幕辞。

【莫天全】各位嘉宾早上好!我是代表房地产指数系统致开幕辞。2006年5月17日国六条的提出,希望通过宏观调控稳定房价,构建和谐社会,其中重要的措施之一是完善房地产信息透明度,坚持正确的舆论导向,这是两年前就开始进行了,对40个城市进行信息发布,我们也是参与单位之一。
【莫天全】现在建设部还没有公布的,暂时命名为城房指数系统,也有望今年实施,本来计划今年年初要实施,但是有许多需要沟通协调的。这一系列的事情都是数据的问题,准确的数据信息不能能帮助企业进行科学的投资决策,也能指导我们消费者做出理性的购房判断。为此中国房地产指数研究院今天举办这个会议也是为了推动这个工作。典型指数系统是通过微观反映市场走势的一套体系。

【莫天全】在99年、2000年的时候,中房指数系统已经进行了五六年的运转,政府给我们提出来,我们主要是针对宏观数据走势,需要微观这方面的数据。并且挖掘各大城市的代表项目,为消费者推荐消费典范,从而达到树立地产品牌,引导购房者投资置业取向的目的。成分股这一块我们经常用在股票市场,在地产市场典型指数样本项目所要描述的是市场成本股,想通过典型的指数样本来达到对市场的描述。

【莫天全】从99年开始,典型指数系统已经在北京、上海、深圳、广州、武汉、重庆等多个城市展开。从今年年初开始,我们指数系统的主办、协办单位要顺应政府的号召,希望把成分股这块研究能够推到更多的城市。

【莫天全】中国房地产指数系统是在过去成功运作的基础上确定典型性、唯一性为原则,以市场份额、销售典范、价值挖掘为标准,在全国城市进行选样,通过这些典型项目的研究能够达到引导房地产市场的健康发展,构建和谐社会以及为广大购房者树立参照性做出应有的贡献,谢谢大家!

【主持人】谢谢莫总,下面有请中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士为我们做中国房地产指数系统城市典型指数研究简介,掌声有请!

【黄瑜】女士们、先生们,早上好!非常荣幸地区中国指数研究院做中国城市典型指数研究的介绍。刚才莫院长业介绍了设立典型指数的设想,我们设立典型指数的目的和意义主要也是希望从区域市场和微观的角度来反映这个层次的价格状况和市场的表现,通过监测城市总体变化趋势来达到监控整个城市的发展趋势。这是第一个目的,第二,希望通过系统研究来确定各个城市里、各个区域里典型的楼盘以及价格的峰标,为投资者提供价值参考。更主要我们还希望通过系统的研究能够客观的反映和客观的挖掘区域总价值,引导一个产品的创新,从而促进房地产开发水平的提高,这是我们做这件事情的主要目的。

【黄瑜】我们做典型样本指数系统也有非常研究的体系,刚才莫总介绍了来历,我们把我们选择样本的标准以及体系介绍一下。我们城市典型样本项目是基于四个方面,第一是市场份额,这个项目在这个区域里要有足够的市场份额,第二是销售表现,要得到消费者认可,消费者愿意购买它,才能成为我们的典型样本项目,第三方面是产品创新,在产品上一定要有突破,相对于以往的产品,它一定要有创新之处,第四是对区域价值要有贡献,对区域价值的挖掘以及土地的利用方面要有杰出的表现。这个区域因为这个项目的出现,使得区域价值整体提升。是根据这四个方面来做的。

【黄瑜】我们应用成分股的编制原则和运作方式,以典型性、唯一性为基本原则,以我刚才介绍的四个方面为选择标准,然后确立各层次、各个主要区域的典型样本项目。这是我们整个研究体系。同时我们也会把区域划分这一块有个准则。这个准则一个是根据行政区划,另外会结合当前市场整体区域的销售状况、楼盘的供给状况以及道路交通体系的规则来划分板块。像北京别墅我们划了20个板块,北京住宅划了97个板块。上海也有划分规则,也有别墅、住宅等规范体系。武汉也有武汉的一套体系,我们按照武汉三镇来划分,重庆也是三大块,根据三大块的项目分布情况来划分。

【黄瑜】我们根据各个层次的分布情况来选择各个区域的典型样本项目后,然后会对项目一年期的系统跟踪研究,我们会定期进行发布,每月通过指数系统办公室进行跟踪研究,然后发布信息反馈报告,搜房网是我们发布的基础平台,另外各个城市的主要媒体也会对报告进行发布,因为现在也都需要市场这些信息,所以媒体也会进行发布。另外季度由指数研究院当地的分院进行定期论坛,对项目进行发布,并且发布每个季度的市场行情。对于年度,一年两次,上半年、下半年各发布一次。此外我们还会跟各个区域里最有典型代表性的楼盘具体项目进行专项发布。

【黄瑜】我们也希望通过系统的研究能够达到几个目的。第一是对消费者,我们希望通过我们系统的客观数据性的研究,能够向消费者准确的传达信息,而且信息是公信息,现在社会都属于虚假广告比较多、虚假信息很严重,我们希望通过我们系统的准确信息发布,给消费者提供公信力的数据发布,另外更多是用大众传媒方式,而不是广告形式发布。另外我们希望充分发挥权威研究机构的作用,把我们作为第三方组织来表达我们的意见,另外也会把同质客户群的反馈,购买消费者的信息也要及时传达给消费者。对开发商这一块,我们希望通过我们这个品牌,能够为开发商优秀项目入驻我们的平台,进而提升他们的项目。从而希望在这个平台上能够相互学习、促进,把社会主流的声音定期发出来。

【黄瑜】我们也希望搭建今天这样的论坛形式,给大家创造学习、交流的机会,同时我们定期会给开发商提供我们市场信息报告,定期反馈给大家,大家通过这些数据以及信息的掌握,也能够及时把握市场,这是我们做这件事情希望达到的目的。

【黄瑜】另外我们也希望有很好的渠道得以传播。首先我们通过这个体系所处的搜房网,把好的信息以及第三方权威组织的意见准确传达给消费者,另外我们还会通过各个媒体,通过他们转载来传达给消费者。今年我们还与数字电视有个非常好的合作,各个媒体也都认识到自己也有这种责任,把准确信息传达给消费者,数字电视也有约定,每天会进行定期数字播报,这种播报更多是像天气预报一样。通过纸媒、网络、电视媒体把客观的信息、公信的信息、第三方权威观点有效的传达给消费者,来促进社会的理性购买力。

【黄瑜】我们希望通过我们这一系列工作,能够帮助最优秀的项目在市场中树立楼盘典范地位,同时也能够发挥作为市场整体的指导,也作为购房者的参考。很多消费者在购房时都很迷茫,选择项目时会考虑,这一片这么多项目到底选择哪个项目。我们通常会讲讲这个区域哪个可以作为参考。如果典型样本项目作为参考,对消费者来说,不一定买你的,但是作为参考,消费者会定期来看你的,会把你作为一个标准与其他项目进行比较。所以我们要做好项目,做好样板的作用。  

【黄瑜】我们研究体系的设计不仅是要满足我们定期市场的研究、跟踪,充分达到对区域市场及时反馈的目的,更主要我们也是希望通过这套系统,提升我们整个行业的水平。在我们的理念里,我们也倡导用我们的知识武装我们的营销,用科学铸就我们的品牌。  

【黄瑜】现在市场中各种各样的数据都很多,比如房价交易数据,还有房地产指数系统实际调查的数据,对各种各样的数据怎么来应用,大家也存在迷茫,我今天简单介绍一下。数据这一块主要有三套,一个是统计局,另外是房地局,第三是指数研究调研数据。我们现在有全国41个城市的数据,另外其中10个城市能够达到100%的全面数据系统,其他城市都能够达到80%到90%。作为购房者也好,开发商也好,可以作为很重要的检索数据依据。  

【黄瑜】统计局数据主要有几大块,一个是供应指标数据,第二是需求指标数据,第三是价格数据,另外还有其他的指标。从我们数据研究的经验来看,对于这些数据的应用是在这几方面,第一特点,它统计的年限比较长,因为是宏观统计数据,我们首先用它来分析房地产发展更新的东西。

【黄瑜】第二块,因为数据的关联性、比较性、合理性比较强,所以我们更多是用来做一些指标的分析和预测。像施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积,每年都会用这些数据做预测,预测完了后,我们根据实际情况来进行调整,调整完后再根据调整的结果又来预测第二年,用处非常好。另外一套是属于房地产交易数据,房地产交易数据有个很重要的特点,大家比较关心的是,比如非常清楚的地理位置,落实到具体每个项目,另外是属于期房状态还是现房状态,还有户型面积、户型结构,批准时间、销售价格、购买对象等,都非常清楚,这些数据重要特点是时效性比较强,能够及时反映出市场的变化。这图是我们做出的过去几个月的总体情况,可以看到,上海房地产新政出台前后的总体交易情况,都反映出来了。另外它还可以清楚的看到,每个单元、每户是否出售。另外我们也可以分析某个区域的供给情况,是否是供不应求,空置情况怎么样,都可以表现出来。

【黄瑜】中房指数系统做的数据,项目比较多,除了交易中心的数据之外,还有具体开盘时间、入住时间、绿化率、交通配套等,都可以在数据中予以体现。另外还有土地数据,这样可以进行对比分析,另外我们还会定期把指数数据发布出来,包括住宅指数、别墅指数、写字楼指数,另外还有特别价格指数等我们都有数据库。另外今年6月10日,我们与人大土地管理司发布了土地指数,另外开发商可以进行市场动态分析,不仅是供应情况分析、销售情况分析,另外还可以落实到微观方面,比如最新推出的主力户型面积是哪些。比如蓝色柱状图是最新推出的各类别墅的平均面积,独栋平均主力户型是410平米。这里还可以看出不同档次的联排别墅的层高,这也可以看出来。另外宏观方面,我们可以用这套系统来研究周期的变化以及趋势的研究,这是我们做的北京城市从2001年以来的总体情况,通过指数的反映来进行周期的研究以及趋势的研究。

【黄瑜】对于土地价格以及楼盘价格的情况进行分析,另外也可以对比分析,土地市场和房地产市场最新的变化情况。另外还可以进行周期和市场趋势的分析。这我是结合大家比较关心的方面进行了列举。总而言之,统计局的数据是宏观方面的数据,交易中心的数据更多是看的我们最新的市场变化情况,市场的现状什么样,我们中房指数系统不仅能够达到分析宏观情况,另外也可以进行区域市场的研究以及比较分析,微观角度,不仅可以到具体项目,还可以到具体项目的主力户型以及面积等,都可以。做数据是永无止境的,做研究是需要恒心和耐心的,我们今天开这个论坛,也希望在今天这个市场环境下,通过数据来推动房地产市场的发展,使我们整个行业的水平以及具体的做法都有所提高,谢谢大家!

文章录入:曹宁    责任编辑:王坤 
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